ΔΙΕΘΝΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Υπερθερμαίνεται η αγορά ακινήτων

Αναθέρμανση παρατηρείται και πάλι στις αγορές ακινήτων σε πολλές χώρες, σύμφωνα με την τελευταία τριμηνιαία έκθεση του Economist με τους δείκτες τιμών οικιών σε παγκόσμια κλίμακα. Μετά τις προηγούμενες ενδείξεις για επιβράδυνση, τελικώς οι αγορές επιτάχυναν τους ρυθμούς τους σε ορισμένες χώρες, δίδοντας την εντύπωση ότι οι τιμές είναι ακόμη πιο διογκωμένες.

Ειδικότερα, στις Ηνωμένες Πολιτείες οι τιμές των σπιτιών αυξήθηκαν 15,5% σε ετήσια βάση το τέταρτο τρίμηνο, σημειώνοντας την ταχύτερη άνοδο για τα τελευταία είκοσι πέντε χρόνια περίπου, ενισχύοντας και το δωδεκάμηνο δείκτη αυξήσεως στο 8% από το 5,9% το τρίτο τρίμηνο. Στην Αυστραλία οι τιμές αυξήθηκαν με τους ταχύτερους ρυθμούς της δεκαπενταετίας το τελευταίο τρίμηνο του 2003. Συγκεκριμένα, ήταν κατά 18,9% υψηλότερες από ότι προ ενός έτους. Αντίστοιχη πορεία ακολούθησαν οι τιμές στη Γαλλία και στην Ιταλία το 2003, ενώ εφέτος ενισχύονται ακόμη πιο γρήγορα από την Αγγλία. Στην τελευταία, ακολουθώντας ένα νέο μέτρο σύγκρισης, φαίνεται ότι ο δωδεκάμηνος δείκτης αυξήσεων έχει υποχωρήσει από 25% στα τέλη του 2002 στο 10% περίπου τον Ιανουάριο. Εν τούτοις, οι τιμές άρχισαν να ανέρχονται από τότε και μετά.

Επιπλέον, οι τιμές οικιών βρίσκονται σε επίπεδα ρεκόρ σε συσχετισμό με το μέσο εισόδημα στις ΗΠΑ, την Αυστραλία, τη Βρετανία, την Ιρλανδία, την Ολλανδία και την Ισπανία.

Συγκεκριμένα, οι τιμές των βρετανικών, ιρλανδικών και ολλανδικών σπιτιών υπερβαίνουν κατά 50% το μέσο όρο της τριακονταετίας για τα εισοδήματα. Με το ίδιο κριτήριο, η ακίνητη περιουσία είναι «υπερτιμημένη» κατά 23% στις ΗΠΑ, κατά 33% στην Αυστραλία και 68% στην Ισπανία. Ο βασικός λόγος της ραγδαίας ανόδου των τιμών σε τόσο πολλές χώρες είναι τα πρωτοφανή χαμηλά επίπεδα επιτοκίων, τα οποία επιτρέπουν στους ενδιαφερομένους να δανείζονται περισσότερο για να αποκτήσουν σπίτι.Το πρόβλημα έγκειται στο ότι αυτό, που άρχισε ως ορθολογική προσαρμογή στα χαμηλότερα επιτόκια, κατέληξε σε ανορθολογική υπερβολή.

Η Τράπεζα Διεθνών Διακανονισμών παρακολουθεί εκ του σύνεγγυς τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων, η άνθηση της οποίας συνέβαλε στο να υποστηριχθούν οι καταναλωτικές δαπάνες μετά την κατάρρευση των χρηματιστηρίων. Εάν, όμως, λειτουργούσε η αγορά αντίστροφα, τότε η παγκόσμια οικονομία θα αντιμετώπιζε σοβαρότατο πρόβλημα. Στην τελευταία έκθεση της τραπέζης αναλύεται η σχέση μεταξύ των οικονομικών κύκλων (ακμή και παρακμή) και των χρηματιστηρίων, καθώς και της αγοράς ακινήτων σε δεκατρείς χώρες σε διάστημα τριακονταετίας. Στο παρελθόν η αγορά οικιών έφθανε σε ακμή δύο χρόνια μετά από το χρηματιστήριο, ενώ σήμερα τέσσερα χρόνια μετά την αποκορύφωση της χρηματιστηριακής ανόδου, η αγορά οικιών εξακολουθεί να ευημερεί λόγω χαμηλών επιτοκίων.

Συνεπώς, εάν παραμείνουν σε αυτά τα επίπεδα τα επιτόκια, οι τιμές οικιών για κάποιο διάστημα θα συνεχίσουν ανοδικά. Υπάρχουν, όμως, ενδείξεις για το ποιο θα είναι το ανώτατο σημείο τους; Οι συντάκτες της έκθεσης της Τράπεζας συμπεραίνουν βάσει και της προηγούμενης εμπειρίας ότι όσο μεγαλύτερη η άνοδος στις τιμές ακινήτων τόσο πιο εκκωφαντική η πτώση, ενώ όσο μεγαλύτερη η αύξηση στον δανεισμό, που συνοδεύει την περίοδο ακμής, τόσο μεγαλύτερη η πτώση στις πραγματικές τιμές οικιών. Κι αυτό σημαίνει ότι σε πολλές χώρες υπήρξε μεγαλύτερη άνοδος των πραγματικών τιμών των σπιτιών εν συγκρίσει με προηγούμενους κύκλους και ότι αύξηση εμφάνισε και ο δανεισμός.

Στο ίδιο κείμενο αναφέρεται ακόμα ότι όταν μετά μία περίοδο υψηλού πληθωρισμού ακολουθεί μία άλλη με δραστική μείωσή του και με μείωση στα επιτόκια, ίσως να μην παρατηρηθεί ευθυγράμμιση στις τιμές οικιών σε συσχετισμό με τις βασικές αξίες τους. Οπερ σημαίνει ότι οι κεντρικοί τραπεζίτες ίσως να πρέπει να αρχίσουν να προβληματίζονται.