ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Καθησυχαστική έκθεση για την αγορά κατοικίας

«Υπερβολικούς» χαρακτηρίζει τους φόβους και τη φιλολογία που έχει αναπτυχθεί για την ύπαρξη «φούσκας» στην ευρωπαϊκή αγορά κατοικίας η Deutsche Bank Real Estate, η θυγατρική εταιρεία για τον κλάδο των ακινήτων της γερμανικής τράπεζας Deutsche Bank, σε πρόσφατη έκθεσή της στην οποία προσεγγίζει την ευρωπαϊκή αγορά κατοικίας από επενδυτικής άποψης. H Deutsche Bank Real Estate υποστηρίζει ότι η πρόσφατη αύξηση των τιμών κατοικίας που παρατηρήθηκε στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες δεν έχει διαμορφώσει τις τιμές σε παράλογα επίπεδα, με αποτέλεσμα η αγορά κατοικίας να παραμένει προσιτή για τη μεγάλη πλειοψηφία των νοικοκυριών. Μάλιστα, η γερμανική εταιρεία προβλέπει ικανοποιητικές αποδόσεις σε όσους επενδύσουν στην κατοικία για την επόμενη πενταετία καθώς προβλέπει περαιτέρω αυξήσεις των τιμών.

Αν και στην έκθεση αναγνωρίζεται η μεγάλη αύξηση των τιμών κατοικίας στην Ευρώπη στη διάρκεια των τελευταίων ετών, υπογραμμίζεται ότι αυτή τη στιγμή σε καμία ευρωπαϊκή αγορά η προσφορά νέου προϊόντος δεν παρουσιάζει εντυπωσιακή αύξηση ή αντίστοιχα η ζήτηση μεγάλη μείωση, εξέλιξη που θα δημιουργούσε τους όρους για την κατάρρευση των τιμών. «Αυτό που διαφοροποιεί την κατοικία σε σχέση με άλλα αγαθά ή περιουσιακά στοιχεία είναι ότι ο καταναλωτής δαπανά ένα πολύ μεγάλο μέρος του εισοδήματός του για να την αποκτήσει. Για τον λόγο αυτό, όταν μιλάμε για «κατάρρευση» της αγοράς, πρέπει να δούμε πόσο προσιτή παραμένει η κατοικία. Σήμερα η κατοικία είναι πιο προσιτή σε σύγκριση με τον τελευταίο κύκλο σημαντικών αυξήσεων που γνώρισε η ευρωπαϊκή αγορά, δεδομένου ότι η αναλογία αποπληρωμής στεγαστικών δανείων προς εισόδημα είναι χαμηλότερη συγκρινόμενη με αυτή των δεκαετιών του ’70 ή του ’80. H συντριπτική πλειοψηφία των αγορών κατοικίας χρηματοδοτείται μέσω στεγαστικών δανείων, σε μια περίοδο που τα επιτόκια έχουν υποχωρήσει σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Το διαθέσιμο εισόδημα είχει αυξηθεί, ενώ η ανεργία έχει υποχωρήσει, επιτρέποντας στους καταναλωτές να διαθέτουν μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός τους για την αποπληρωμή των στεγαστικών τους δανείων. O συνδυασμός των παραπάνω οδήγησε σε λογική αύξηση των τιμών, την ίδια στιγμή που, στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες, η προσφορά νέων κατοικιών υπολείπεται σημαντικά της ζήτησης».

Μελλοντική πορεία

Σε ό,τι αφορά τη μελλοντική πορεία των τιμών κατοικίας, οι εκτιμήσεις Deutsche Bank Real Estate είναι μάλλον δυσοίωνες για όσους δεν έχουν εξασφαλίσει το… «δικό τους κεραμίδι». H γερμανική εταιρεία εκτιμά ότι οι τιμές θα συνεχίσουν, τουλάχιστον μεσοπρόθεσμα, την ανοδική τους πορεία, συμπαρασύροντας και αυτές των ενοικίων, που κατά παράδοση επηρεάζονται άμεσα από τις τιμές πώλησης. H εκτίμηση αυτή στηρίζεται αφενός στην κατάρρευση του επιχειρήματος περί «φούσκας» και αφετέρου στις προσδοκίες ότι η ευρωπαϊκή οικονομία θα εισέλθει σε φάση ανάκαμψης μέσα στους επόμενους 18 μήνες.

Πέραν της «φούσκας», η «δημογραφική ωρολογιακή βόμβα», όπως αποκαλούν αρκετοί τη γήρανση του πληθυσμού της Ευρώπης και τις συνέπειες που μπορεί να έχει στα ασφαλιστικά κυρίως ταμεία, δεν αναμένεται να επηρεάσει αρνητκά την ευρωπαϊκή αγορά κατοικίας, τουλάχιστον μέχρι τα μέσα του αιώνα που διανύουμε. H εξωτερική αλλά και η εσωτερική μετανάστευση προς τα μεγάλα αστικά κέντρα, σε συνδυασμό με τη μείωση του μεγέθους του μέσου νοικοκυριού που παρατηρείται στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες, θεωρούνται ως οι σημαντικότεροι παράγοντες που θα στηρίξουν και θα διατηρήσουν σε ικανοποιητικά επίπεδα τη ζήτηση για κατοικία. «Σήμερα οι νέοι εγκαταλείπουν νωρίτερα την οικογενειακή στέγη και δημιουργούν το δικό τους νοικοκυριό, ενώ κατά μέσο όρο κάνουν παιδιά σε μεγαλύτερη ηλικία. Επίσης, η σημαντική αύξηση των διαζυγίων σε σύγκριση με την προηγούμενη δεκαπενταετία, ακόμα και στις Καθολικές χώρες, αυξάνει τον αριθμό των νοκοκυριών και επομένως τη ζήτηση κατοικίας» σημειώνει η έκθεση της Deutsche Bank Real Εstate.

Επενδύσεις

Στην έκθεσή της η Deutsche Bank Real Estate εξετάζει την αγορά κατοικίας από επενδυτική σκοπιά και διαπιστώνει ότι η πραγματοποίηση επενδύσεων σε αυτήν αποτελεί καλή επιλογή, τουλάχιστον με τα υπάρχοντα δεδομένα. «H υποαγορά της κατοικίας εμφανίζει χαμηλό έως μέσο συντελεστή επικινδυνότητας στο πλαίσιο της ευρύτερης αγοράς ακινήτων. Από τις χώρες που διαθέτουν αξιόπιστα στοιχεία προκύπτει ότι η σχέση απόδοσης/κινδύνου στην αγορά κατοικίας είναι ιδιαίτερα ευνοϊκή για τον επενδυτή, συγκρινόμενη με άλλους τομείς της κτηματαγοράς, ενώ παράλληλα προσφέρει ιδιαιτέρως ικανοποιητική διασπορά σε ένα χαρτοφυλάκιο ακίνητης περιουσίας.

Η επένδυση σε κατοικία αποτελεί σαφώς ένα επενδυτικό εργαλείο που δεν ικανοποιεί τις επιθυμίες και τις ανάγκες του ριψοκίνδυνου επενδυτή, δεδομένου ότι σε γενικές γραμμές χαρακτηρίζεται από χαμηλές αποδόσεις αλλά και περιορισμένους κινδύνους. Επιπροσθέτως, η επένδυση σε κατοικία αποφέρει κυρίως αύξηση του αρχικού επενδεδυμένου κεφαλαίου και λιγότερο κάποιο εισόδημα, γεγονός που καθιστά αβέβαιες τις μελλοντικές αποδόσεις. Στα εμπορικά ακίνητα το μηνιαίο μίσθωμα που εισπράττει ο ιδιοκτήτης είναι το βασικό στοιχείο που διαμορφώνει τις μελλοντικές αποδόσεις που εξασφαλίζει. Αντιθέτως, στην κατοικία η απόδοση του εισοδήματος είναι αισθητά χαμηλότερη, αλλά δεν συμβαίνει το ίδιο με τη μακροπρόθεσμη ανατίμηση του επενδεδυμένου κεφαλαίου. Υπό την έννοια αυτή, υπογραμμίζει η έκθεση, θα μπορούσε να υποστηρίξει κανείς ότι η επένδυση σε κατοικία εμφανίζει μεγαλύτερους κινδύνους σε σύγκριση με τα εμπορικά ακίνητα, δεδομένου ότι η προοπτική αύξησης του κεφαλαίου είναι πιο ευάλωτη από τη σταθερή είσπραξη του μισθώματος καθόλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Ομως, δεν πρέπει να παραβλέπουμε ότι ο κλάδος των εμπορικών ακινήτων εμφανίζεται πολύ πιο ευάλωτος σε διάφορους εξωγενείς παράγοντες συγκριτικά με την κατοικία, όπως ο κύκλος της οικονομίας ή η προσφορά νέου προϊόντος σε μια αγορά που καθιστούν την αύξηση του αρχικού κεφαλαίου πολύ πιο αμφίβολη. Υπό αυτήν την έννοια, η τοποθέτηση στην αγορά κατοικίας αποτελεί μια μορφή επένδυσης μέσου συντελεστή επικινδυνότητας.

Οι θεσμικοί επενδυτές αντιμετωπίζουν κατά παράδοση την αγορά της κατοικίας ως έναν μικρό σε μέγεθος κλάδο που χαρακτηρίζεται από χαμηλές αποδόσεις, περιορισμένες προοπτικές ανάπτυξης και πολύπλοκο νομικό καθεστώς. Μία ακόμα παραδοσιακή ένσταση είναι το μέγεθος της αγοράς και η προσφορά επενδυτικού προϊόντος κυρίως σε χώρες με υψηλό ποσοστό ιδιοκτησίας/ιδιοκατοίκησης και η αγορά κατοικίας εμφανίζεται κατακερματισμένη. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Deutsche Bank Real Estate, η πεποίθηση αυτή δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα, καθώς ο όγκος των κατοικιών στις οποίες μπορεί κανείς να επενδύσει είναι ικανοποιητικός και εξασφαλίζει την επιθυμητή, αλλά και απαραίτητη, ρευστότητα στην αγορά. Ομως, στην έκθεση αναγνωρίζεται η δυσκολία που αντιμετωπίζουν οι θεσμικοί επενδυτές για την αγορά ενός σημαντικού αριθμού κατοικιών στο πλαίσιο μιας μόνο μεταβίβασης, καθώς μπορεί να υπάρχει στις περισσότερες χώρες σημαντικό απόθεμα κατάλληλων για επένδυση κατοικιών, αλλά είναι διάσπαρτο. Ετσι, το κόστος για την έυρεση αλλά και τη σύναψη πολλών μεμονωμένων αγορών πολλές φορές εμφανίζεται απαγορευτικό για τους θεσμικούς επενδυτές, οι οποίοι εν συνεχεία αντιμετωπίζουν και δυσκολίες στη διαχείριση του χαρτοφυλακίου τους. Τα προβλήματα αυτά μπορούν να ξεπεραστούν μόνο στην περίπτωση που ένας θεσμικός επενδυτής προχωρήσει στην απ’ ευθείας αγορά ενός οικιστικού συγκροτήματος που έχει αναπτύξει ένας developer και δεν επιθυμεί να το εκμεταλλευτεί ο ίδιος.