ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

ΑΠΟΨΗ : Οι προοπτικές στην αγορά ακινήτων

Καθώς το Χρηματιστήριο Αθηνών φαίνεται ότι ξεκίνησε το 2011 με καλούς οιωνούς, πολλοί επενδυτές αμφιταλαντεύονται μεταξύ της αγοράς μετοχών και της αγοράς ακινήτων. Αξίζει να σημειωθεί ότι, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι πραγματικές τιμές των ακινήτων παρουσίασαν την τριετία 2008-2010 συνολική πτώση 18%. Εστιάζω την προσοχή μου στην πραγματική και όχι στην ονομαστική απόδοση των ακινήτων, διότι, σε τελική ανάλυση, εκείνο που ενδιαφέρει τον κάθε επενδυτή είναι η απόδοση η οποία λαμβάνει υπόψη το αναπόφευκτο κόστος ζωής. Μπορεί λοιπόν το υπάρχον κλίμα στην αγορά ακινήτων να αντιστραφεί;

Στην παρούσα δυσχερή οικονομική συγκυρία, οι τιμές των ακινήτων επηρεάζονται κατά κύριο λόγο από μακροοικονομικά μεγέθη και κατά δεύτερο λόγο από δημογραφικά μεγέθη. Στα μακροοικονομικά μεγέθη εντάσσονται οι μεταβολές στο εθνικό εισόδημα, στα στεγαστικά επιτόκια και στο ύψος των χορηγούμενων στεγαστικών δανείων. Η αύξηση του ΑΕΠ, η αύξηση στα στεγαστικά δάνεια και η μείωση του επιτοκίου Euribor (το οποίο καθορίζει τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων) επηρεάζουν θετικά τις τιμές των ακινήτων. Μεταξύ των δημογραφικών μεγεθών, η αύξηση του πληθυσμού και του αριθμού των νοικοκυριών εντείνει τη ζήτηση ακινήτων και επομένως επηρεάζει θετικά τις τιμές τους.

Βάσει υπολογισμών, που εξετάζουν τις εξελίξεις στις τιμές των ακινήτων κατά τη διάρκεια των τελευταίων 20 ετών, καταλήγουμε στα ακόλουθα συμπεράσματα:

Πρώτον, οι τιμές των ακινήτων, σε πραγματικούς όρους (αφού ληφθεί υπόψη το κόστος ζωής), «έκλεισαν» το 2010 κοντά στις δυνατότητές τους, όπως αυτές καθορίζονται από τις μεταβολές των μακροοικονομικών παραγόντων. Δεύτερον, οι μακροοικονομικοί παράγοντες (ΑΕΠ, επιτόκιο και στεγαστικά δάνεια) υπερτερούν των δημογραφικών παραγόντων (πληθυσμός και αριθμός νοικοκυριών) καθώς οι τελευταίοι ασκούν αμελητέα ποσοτική επίδραση στις τιμές των ακινήτων. Τρίτον, στον βαθμό που η ελληνική οικονομία θα παρουσιάσει, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, ύφεση 3% το 2011, η πραγματική απόδοση των ακινήτων για το 2011 εκτιμάται, βάσει μόνον της μεταβολής του ΑΕΠ, στο μείον 3%.

Θα μπορούσε βέβαια να αντιπαρατεθεί το επιχείρημα ότι το ποσοστό ανεργίας, το οποίο διαμορφώνεται σε υψηλά πεντηκονταετίας (12,4% το τρίτο τρίμηνο του 2010), αντιπροσωπεύει περισσότερο, σε σχέση με τη μεταβολή του ΑΕΠ, την παρούσα οικονομική συγκυρία, διότι αντανακλά την αυξημένη πιθανότητα απώλειας εργασίας και, κατά συνέπεια, εισοδήματος.

Σ’ αυτή την περίπτωση, οι εκτιμήσεις μου καταλήγουν στο συμπέρασμα ότι πιθανή άνοδος, κατά το τρέχον έτος, της ανεργίας στο προβλεπόμενο 14,6% θα οδηγήσει την πραγματική απόδοση των ακινήτων στο μείον 5% για το 2011. Εάν βέβαια το ποσοστό ανεργίας υπερβεί τις εκτιμήσεις της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, κάτι που θεωρείται εξαιρετικά πιθανό, τότε η πραγματική απόδοση των ακινήτων θα πρέπει να αναθεωρηθεί σημαντικά επί τα χείρω.

Περαιτέρω αρνητική πίεση στις τιμές των ακινήτων θα επέλθει επίσης από την πιθανή αύξηση του παρεμβατικού επιτοκίου πολιτικής και συνεπώς όλων των επιτοκίων δανεισμού (λόγω ανοδικών πληθωριστικών πιέσεων στην Ευρωζώνη), σε συνδυασμό με την αναμενόμενη στασιμότητα στο ύψος των στεγαστικών δανείων (λόγω της συνεχιζόμενης ύφεσης). Λαμβάνοντας τα παραπάνω υπόψη, καταλήγω στο συμπέρασμα ότι το Χρηματιστήριο μάλλον αποτελεί καλύτερη επενδυτική επιλογή από την αγορά ακινήτων για το τρέχον έτος.

*Καθηγητής Χρηματοοικονομικών στο University of Keele (Μεγάλη Βρετανία).