ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Υποχώρηση τιμών και πωλήσεων στη Θεσσαλονίκη

Σημαντική είναι η υποχώρηση των τιμών που καταγράφεται στην αγορά κατοικίας της Θεσσαλονίκης, που έχει πληγεί και αυτή από τη δυσμενή οικονομική κατάσταση της χώρας, με τις τιμές των νεόδμητων κατοικιών, σε πολλές περιπτώσεις, να μην ξεπερνούν τα 2.000 ευρώ/τ. μ. Συνολικά, από τα μέσα του 2008, οι ζητούμενες τιμές των κατοικιών καταγράφουν μια μέση υποχώρηση της τάξεως του 10%-15%, ανάλογα με τη θέση, την παλαιότητα, την ποιότητα κατασκευής και τα λοιπά χαρακτηριστικά του κάθε ακινήτου.

Οπως αναφέρει ο κ. Ευθύμιος Προγιόπουλος, εκτιμητής της CB Richard Εllis-Αξίες, «η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης σε γενικές γραμμές δεν θα μπορούσε να μην ακολουθήσει τη γενικότερη κατάσταση της ελληνικής κτηματαγοράς, τα σημάδια κάμψης της οποίας είναι πλέον εμφανή. Οι τάσεις που είχαν αρχίσει να φαίνονται από το 2009, παγιώθηκαν κατά τη διάρκεια του 2010 εξαιτίας της δημοσιονομικής κατάστασης της χώρας και της συνεχιζόμενης απαισιοδοξίας για το μέλλον».

Σύμφωνα με τον ίδιο, οι μειώσεις των τιμών αφορούν τόσο τα παλιότερα ακίνητα, όσο και τα νεόδμητα. Βασικά χαρακτηριστικά της συγκεκριμένης αγοράς είναι η αισθητή πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας σε συνδυασμό με το φαινόμενο της υπερκάλυψης της υφιστάμενης ζήτησης από την τρέχουσα προσφορά. Παράλληλα, η αισθητή μείωση του ρυθμού έγκρισης στεγαστικών δανείων από τους τραπεζικούς οργανισμούς (κυρίως λόγω του γενικότερου κλίματος), καθώς αυτοί έχουν πλέον εντείνει τον έλεγχο των πιστοδοτήσεών τους, τόσο προς τους εν δυνάμει αγοραστές όσο και προς τους εργολάβους αλλά και τους προμηθευτές αυτών (υλικά οικοδομών, μηχανικός εξοπλισμός κ. λπ.) κατέστησε τα σημάδια κάμψης της αγορά κατοικίας ακόμη πιο έντονα. Επιπλέον, παρατηρείται μία αλλαγή στις τάσεις του αγοραστικού κοινού. Η συνεχιζόμενη οικονομική κρίση δημιουργεί μία μεγαλύτερη προτίμηση σε μικρότερες κατοικίες, κυρίως παλαιότερες και ανακαινισμένες, καθώς δίνεται πλέον ιδιαίτερο βάρος στο συνολικό κόστος συντήρησης του ακινήτου.

Το κέντρο της Θεσσαλονίκης, από τη λεωφόρο 3ης Σεπτεμβρίου μέχρι την οδό Λαγκαδά και από τη Λεωφόρο Νίκης μέχρι την οδό Αγίου Δημητρίου, παραδοσιακά συγκεντρώνει μεγάλο αγοραστικό ενδιαφέρον, με τις τιμές να είναι μεταξύ των υψηλότερων της πόλης, κυρίως λόγω της έλλειψης νέων ακινήτων. Πλέον όμως από την άποψη των νέων επενδύσεων/ανακαινίσεων, η πρότερη δυναμική έχει υποχωρήσει. Το αγοραστικό ενδιαφέρον, το οποίο, μέχρι πρόσφατα, ήταν αρκετά υψηλό, πλέον παρουσιάζει ύφεση και παράλληλα οι αξίες παρουσιάζουν μείωση στις παλαιότερες κατασκευές -οι οποίες είναι όλο και πιο δύσκολο να διατεθούν, αν δεν έχουν ανακαινιστεί- και συνεχίζουν να χαρακτηρίζονται υψηλές για νεότερης κατασκευής οικοδομές.

Τα αξιόλογα προσφερόμενα διαμερίσματα είναι λίγα ως προς τον αριθμό, παλαιά ως επί το πλείστον και στην καλύτερη περίπτωση ανακαινισμένα, με το ενδιαφέρον τόσο για την αγορά, όσο και για τη μίσθωσή τους, να βρίσκεται ακόμα σε σχετικά ικανοποιητικά επίπεδα, με τις αντίστοιχες αξίες να παρουσιάζουν σχετική μείωση. Ιδιαίτερη περίπτωση θα μπορούσαν να χαρακτηριστούν τα διαμερίσματα με πρόσοψη επί της οδού λεωφόρου Νίκης, τα οποία λόγω της θέας που παρέχουν προς τον Θερμαϊκό Κόλπο διατηρούν την υψηλή αξία τους παρά την παλαιότητά τους. Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι ορισμένες ανακαινίσεις στοχεύουν στη μετατροπή παλαιών διαμερισμάτων μεγάλης επιφάνειας σε δύο ή τρία μικρότερα ώστε να επιτυγχάνονται υψηλότερες τιμές πώλησης ή μίσθωσης ανά τετραγωνικό μέτρο.

Οι προσφερόμενες οικοπεδικές εκτάσεις προς αξιοποίηση παραμένουν περιορισμένες, με αποτέλεσμα η οικοδομική δραστηριότητα να κυμαίνεται σε χαμηλά επίπεδα. Εξαίρεση αποτελεί η περιοχή πέριξ της οδού 26ης Οκτωβρίου όπου υπάρχει ικανός αριθμός ευμεγεθών οικοπεδικών εκτάσεων, εντός σχεδίου πόλης, προς ανάπτυξη (περιοχή Λαχανοκήπων). Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι μέχρι σήμερα, οι κυριότερες νέες αναπτύξεις επί της οδού αφορούν επιχειρηματικά κέντρα (γραφειακοί χώροι και εμπορικά καταστήματα) και δύο ξενοδοχειακές μονάδες υψηλών προδιαγραφών.

Περιμετρικά του παραδοσιακού και επιχειρηματικού κέντρου και πιο συγκεκριμένα για τις περιοχές του 1ου και 2ου Δημοτικού Διαμερίσματος του Δήμου Θεσσαλονίκης, του Δήμου Αμπελοκήπων-Μενεμένης και του Δήμου Νεαπόλεως-Συκεών, διαπιστώνεται ότι τα προσφερόμενα διαμερίσματα είναι ως επί το πλείστον παλαιότερης κατασκευής και δεν προσελκύουν ιδιαίτερα το ενδιαφέρον του αγοραστικού κοινού, εκτός των περιπτώσεων όπου προσφέρεται ικανοποιητική θέα ή βρίσκονται σε υψηλό όροφο.