ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Εσπασε το ψυχολογικό «φράγμα» του 5% στα στεγαστικά δάνεια

Η επιθετική κίνηση της Alpha Bank να προχωρήσει στη διάθεση στεγαστικού δανείου με επιτόκιο 4,90% σταθερό για το πρώτο έτος, δημιούργησε κατ’ αρχάς αναταραχή, κλέβοντας τις εντυπώσεις αλλά και το μεγάλο ενδιαφέρον του κοινού που αρχίζει να διερευνά και να ελέγχει συστηματικά τους όρους των δανείων, αναζητώντας φθηνότερα δάνεια και προνομιακά προγράμματα.

Οι υπόλοιπες τράπεζες προς το παρόν δεν προτίθενται να προχωρήσουν σε αντίστοιχες κινήσεις, καθώς κάτι τέτοιο θα μπορούσε να ερμηνευθεί ως σπουδή να ακολουθήσουν την Alpha υπό την πίεση του ανταγωνισμού που προκαλεί η ανακοίνωση του νέου δανείου.

Είναι γεγονός ότι το επιτόκιο 4,90% επηρεάζει ψυχολογικά την αγορά, καθώς για πρώτη φορά επιτόκιο στεγαστικού δανείου σπάει το φράγμα του 5%, γεγονός πολύ σημαντικό στην ψυχολογία του πελάτη, καθώς τα στεγαστικά δάνεια είναι υψηλόποσα τουλάχιστον 20 εκατομμύρια δραχμές και άνω και μεγάλης διάρκειας που φθάνει συνήθως τα 15 έως 20 χρόνια το πολύ.

Οι περισσότερες τράπεζες, αν και ανακοινώνουν ότι η διάρκεια αποπληρωμής μπορεί να φθάσει μέχρι και 30 χρόνια, σπάνια το εφαρμόζουν λαμβάνοντας πάντα υπόψη την ηλικία του πελάτη. Η συνηθισμένη διάρκεια φθάνει τα 15 χρόνια.

Επίσης το επιτόκιο που ανακοινώνεται είναι συνήθως το καθαρό επιτόκιο, το οποίο στη συνέχεια επιβαρύνεται με την εισφορά του Ν. 128 και το περιθώριο που διαφέρει από τράπεζα σε τράπεζα. Για παράδειγμα, η Εθνική χρεώνει περιθώριο 0,50% – 0,55%. Δηλαδή το ισχύον σήμερα επιτόκιο της Εθνικής 5,50% σταθερό για το πρώτο έτος γίνεται 5,62% (με την εισφορά του Ν.128 και το περιθώριο) και η μηναία δόση διαμορφώνεται στις 8.235 δρχ. ανά εκατομμύριο δανείου με διάρκεια αποπληρωμής τα 15 χρόνια. Από το δεύτερο έτος και εφόσον ο πελάτης επιλέξει το κυμαινόμενο επιτόκιο (6,25% σήμερα και 6,37% με τις επιβαρρύνσεις) η δόση διαμορφώνεται στις 8.640 δρχ./εκατομμύριο.

Στο νέο δάνειο της Alpha Bank η μηνιαία δόση διαμορφώνεται στις 7.918 δρχ. το πρώτο έτος με το σταθερό επιτόκιο 4,90% όταν η διάρκεια αποπληρωμής είναι 15 χρόνια. Από το δεύτερο έτος και εφόσον ο πελάτης επιλέξει το κυμαινόμενο επιτόκιο (6,5% σήμερα), η μηνιαία δόση διαμορφώνεται στις 8.727 δρχ./εκατομμύριο δανείου.

Αποπληρωμή

Οσο επιμηκύνεται η διάρκεια αποπληρωμής τόσο μειώνεται η μηνιαία δόση του δανείου, όμως αυξάνεται σημαντικά το συνολικό ποσό που καταβάλλει ο πελάτης μέχρι τη λήξη του δανείου.

Επιπλέον, ο πελάτης θα πρέπει να γνωρίζει ότι όλες σχεδόν οι τράπεζες επιβάλλουν ασφάλιση του ακινήτου (για φωτιά και τελευταία για σεισμό) που επιβαρύνει τη δόση του δανείου, ενώ αρκετές τράπεζες ζητούν πρόσθετη ασφάλιση ζωής του ιδιοκτήτη του ακινήτου, ώστε σε περίπτωση θανάτου ή ανικανότητας αποπληρωμής του δανείου, αυτό να εξοφλείται από την ασφαλιστική εταιρεία. Ετσι, η δόση προσαυξάνεται και με το αντίτιμο των ασφαλιστηρίων συμβολαίων. Τέλος, η κάθε τράπεζα χρεώνει κάθε δάνειο με έξοδα φακέλου, τα οποία υπολογίζονται είτε ως ποσοστό επί του συνολικού ποσού του δανείου είτε ως εφάπαξ καταβολή που ξεπερνά κατά μέσον όρο τις 300.000 δρχ. Επιπλέον, ο πελάτης χρεώνεται με τα έξοδα προσημείωσης του ακινήτου που υπολογίζονται ως ποσοστό επί του ποσού που προσημειώνει η τράπεζα (συνήθως υψηλότερο του δανείου).

Ολες οι τράπεζες που διαθέτουν στεγαστικά με «προνομιακό» επιτόκιο για τον πρώτο χρόνο, επί της ουσίας επιδοτούν τα προϊόντα τους, προκειμένου να αυξήσουν το μερίδιό τους στην αγορά, ενώ παράλληλα επιδιώκουν τη «δέσμευση» του πελάτη πουλώντας του και άλλα προϊόντα (καταναλωτικά δάνεια, πιστωτικές κάρτες, καταθέσεις κ.λπ.). Δεδομένου ότι οι τράπεζες επιδοτούν τα χαμηλά επιτόκια, είναι εύλογο ότι θα επιδιώξουν να καλύψουν κατά τη διάρκεια αποπληρωμής τη «ζημία» του πρώτου έτους.

Σήμερα το κόστος χρήματος για τα δανειακά προϊόντα των τραπεζών υπολογίζεται με βάση το euribor (από τη διατραπεζική) που κυμαίνεται στο 4,50%-4,60%. Αν σ’ αυτό υπολογισθεί το κόστος λειτουργίας της τράπεζας (περίπου 1%) το επιτόκιο που προκύπτει διαμορφώνεται στο 5,60%. Οι τράπεζες που διαθέτουν χαμηλά επιτόκια από 5,50% και κάτω, υπολογίζουν μηδενικό κέρδος και χρεώνονται οι ίδιες ως ζημία τις προβλέψεις που είναι υποχρεωμένες να σχηματίσουν.

Ωστόσο, οι τράπεζες που διαθέτουν μεγάλες καταθέσεις, π.χ. Εθνική, έχουν θεωρητικά χαμηλότερο κόστος χρήματος (φθηνό χρήμα).

Σύμφωνα πάντως με παράγοντες της τραπεζικής αγοράς, μέσα στους επόμενους 12 μήνες, αναμένεται μείωση των επιτοκίων που όπως εκτιμούν θα μειωθούν 0,50% κατ’ ελάχιστον, με αποτέλεσμα το κυμαινόμενο σήμερα επιτόκιο στεγαστικών δανείων να διαμορφωθεί σε επίπεδα κάτω του 6%.