REAL ESTATE

Σταθεροποίηση των μισθωμάτων σε γραφεία αλλά και καταστήματα

Σταθεροποίηση των μισθωμάτων σε γραφεία αλλά και καταστήματα

Σταθεροποίηση κατέγραψαν για πρώτη φορά μετά το ξέσπασμα της οικονομικής κρίσης οι τιμές των ενοικίων γραφείων και καταστημάτων κατά τη διάρκεια του πρώτου τριμήνου. Σύμφωνα με στοιχεία της CBRE, στο πλαίσιο σχετικής πανευρωπαϊκής έρευνας, τα ενοίκια των επαγγελματικών ακινήτων τόσο στην Αθήνα όσο και στη Θεσσαλονίκη εμφάνισαν σταθεροποιητικές τάσεις, παραμένοντας αμετάβλητα σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο. Πρόκειται για μία ακόμα ένδειξη ότι η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων οδεύει προς σταθεροποίηση, κάτι που προκύπτει και αναφορικά με τις αξίες. Αξίζει να σημειωθεί ότι στελέχη της αγοράς, όπως ο διευθύνων σύμβουλος της Trastor ΑΕΕΑΠ, κ. Σ.Θεοδωρίδης, επισημαίνουν ότι η ανάκαμψη θα ξεκινήσει από τα επαγγελματικά ακίνητα.

Πού κινούνται τα ενοίκια

Σύμφωνα με τα στοιχεία της CBRE, οι τιμές των ενοικίων γραφείων στην Αθήνα κατά το πρώτο τρίμηνο διαμορφώθηκαν σε 22 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση ή 264 ευρώ/τ.μ. ετησίως, παραμένοντας αμετάβλητες σε σχέση με το τέταρτο τρίμηνο του 2013. Σημειωτέον ότι οι τιμές αυτές αφορούν τα ακριβότερα γραφεία της πρωτεύουσας στις ακριβότερες τοποθεσίες. Πάντως, σε ετήσια βάση, δηλαδή σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του προηγούμενου έτους, οι τιμές των ενοικίων στην πρωτεύουσα είναι μειωμένες κατά 4,35%. Αντίστοιχα, στη Θεσσαλονίκη, τα ενοίκια των γραφείων διαμορφώνονται σε 10,5 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως (126 ευρώ/τ.μ. σε ετήσια βάση), παραμένοντας σταθερά, τόσο σε επίπεδο τριμήνου όσο και σε ετήσια βάση.

Σε ό,τι αφορά τα εμπορικά καταστήματα στην Αθήνα, η CBRE καταγράφει τιμές ενοικίων της τάξεως των 200 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως (1.128 ευρώ/τ.μ. ετησίως), σταθερές σε σχέση με τους προηγούμενους τρεις μήνες. Σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2013, τα ενοίκια των καταστημάτων καταγράφουν πτώση της τάξεως του 13,04%. Ως εκ τούτου, φαίνεται πως πλέον η αγορά ολοκληρώνει τον καθοδικό της κύκλο, τάση που αναμένεται να επιβεβαιωθεί τους αμέσως προσεχείς μήνες.

Ανάλογη εικόνα προκύπτει και όσον αφορά τις αποδόσεις των επαγγελματικών ακινήτων, που στην περίπτωση της Αθήνας, σημειώνουν πτώση της τάξεως των 25 μονάδων βάσης σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο. Η πτώση αυτή αφορά τόσο τα κτίρια γραφείων, όσο και τα εμπορικά καταστήματα και πρόκειται για ένα σαφές δείγμα της ανάκαμψης της ζήτησης, η οποία έχει πλέον περιορίσει την πτώση των τιμών.

Σύμφωνα με την ανάλυση της CBRE, ανάλογη εικόνα καταγράφεται και σε άλλες αγορές της Νότιας Ευρώπης, όπως στην Ισπανία και στην Πορτογαλία, αλλά και στην Ιρλανδία. Ειδικότερα, οι αποδόσεις μειώθηκαν κατά 50 μονάδες βάσης στα κτίρια γραφείων της Λισσαβώνας και του Δουβλίνου, ενώ η αντίστοιχη πτώση σε Μαδρίτη και Βαρκελώνη διαμορφώθηκε σε 25 μονάδες βάσης. Οσον αφορά τα εμπορικά καταστήματα, πλην της Αθήνας, μείωση κατά 25 μονάδες βάσης σημείωσαν και οι αποδόσεις στα αντίστοιχα ακίνητα της Βαρκελώνης, του Δουβλίνου και της Λισσαβώνας.

Βελτίωση εμπιστοσύνης

Σύμφωνα με τον επικεφαλής του κλάδου ερευνών της CBRE για τη γεωγραφική ζώνη ΕΜΕΑ (Ευρώπη, Μέση Ανατολή και Αφρική) κ. Ρίτσαντ Χόλμπερτον, «η επενδυτική εμπιστοσύνη ενισχύεται στις εν λόγω αγορές, καθώς καιροσκόποι επενδυτές από το εξωτερικό είναι διατεθειμένοι να εξετάσουν επενδυτικές ευκαιρίες σε περιοχές εκτός από τους παραδοσιακούς προορισμούς, που χαρακτηρίζονται επενδυτικά καταφύγια». Είναι χαρακτηριστικό ότι πλέον υπάρχει έντονη ζήτηση για ακίνητα σε περιοχές που δεν βρίσκονταν καν στον επενδυτικό χάρτη πριν από μόλις 12 μήνες.

Αξίζει, πάντως, να σημειωθεί ότι οι τιμές των ενοικίων έχουν διαγράψει μια έντονα πτωτική πορεία κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών. Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία της Savills Hellas, από την αρχή της κρίσης και μέχρι το τέλος του 2013, η συνολική πτώση των ενοικίων των καταστημάτων αγγίζει σε ορισμένες περιπτώσεις ακόμα και το 65%, ενώ στα γραφεία η κάμψη είναι μικρότερη και αγγίζει το 40% σε ορισμένες περιπτώσεις. Σε κάθε περίπτωση, η ζήτηση για νέες ενοικιάσεις μόλις που έχει αρχίσει να επιστρέφει στην αγορά και ο δρόμος μέχρι την πλήρη ανάκαμψη της αγοράς είναι μακρύς.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η οδός Ερμού, όπου το μέσο ενοίκιο κατά το 2008, όταν η αγορά είχε βρεθεί στο απόγειό της, άγγιζε τα 270 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως, για να βρεθεί το 2013 στο ύψος των μόλις 115 ευρώ/τ.μ., υποχωρώντας κατά 57%.

Ακόμη μεγαλύτερη είναι η πτώση των ενοικίων στην περιοχή του Κολωνακίου, όπου από τα 270 ευρώ/τ.μ. το 2008, το μέσο ενοίκιο του 2013 περιορίστηκε σε μόλις 95 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως, υποχωρώντας κατά σχεδόν 65%. Οπως αναφέρει, πάντως, ο διευθύνων σύμβουλος της Savills, ο κ. Μανουσάκης, συνολικά η αγορά των εμπορικών καταστημάτων αναμένεται να ευνοηθεί τους επόμενους μήνες, τουλάχιστον όσον αφορά την τόνωση του τζίρου, από το άνοιγμα των καταστημάτων συγκεκριμένες Κυριακές του χρόνου.

Οσον αφορά την αγορά γραφείων, οι εταιρείες που αναζητούν σήμερα γραφειακούς χώρους εξακολουθούν να επιδιώκουν συμβόλαια με τιμές χαμηλότερες κατά 25%-30% σε σχέση με τα ήδη χαμηλά σημερινά επίπεδα. Συνολικά, στην αγορά γραφείων της πρωτεύουσας, η ζήτηση παραμένει χαμηλή, την ίδια στιγμή που η προσφορά συνεχώς αυξάνεται, όχι λόγω της ανάπτυξης νέων γραφείων, αλλά λόγω της συρρίκνωσης της επιχειρηματικής δραστηριότητας, που έχει ως αποτέλεσμα την εκκένωση σημαντικών επιφανειών γραφείων.