REAL ESTATE

Στο 5,3% η μείωση τιμών κατοικιών στο διάστημα Ιανουαρίου-Απριλίου

Στο 5,3% η μείωση τιμών κατοικιών στο διάστημα Ιανουαρίου-Απριλίου

Σε ποσοστό 5,3% προσδιορίζεται η πτώση των τιμών των κατοικιών κατά το τρέχον έτος, σύμφωνα με αναλυτές του κλάδου, ποσοστό σαφώς χαμηλότερο από την αντίστοιχη πτώση του 2013, η οποία, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, διαμορφώθηκε σε 10,3% έναντι του 2012, όταν η αντίστοιχη κάμψη άγγιξε το 11,7%. Στο συμπέρασμα αυτό καταλήγει πρόσφατη ανάλυση της Alpha Bank, όπου επισημαίνεται η σημαντική επιβράδυνση του ρυθμού της πτώσης των τιμών κατά τη διάρκεια των τελευταίων τριμήνων. Κατά τους αναλυτές, ενισχύονται σημαντικά οι προοπτικές για σταθεροποίηση των τιμών, αρχής γενομένης από το 2015, ιδίως αν επαληθευτεί η πρόβλεψη για αύξηση του πραγματικού ΑΕΠ κατά 2,9% κατά το ίδιο έτος.

Υπέρ της άποψης του περιορισμού της πτώσης των τιμών συνηγορούν αρκετοί παράγοντες, σύμφωνα με την ανάλυση της τράπεζας. Κατ’ αρχάς, το 2015 αναμένεται η σταδιακή ανάκαμψη της ιδιωτικής κατανάλωσης και των επενδύσεων σε κατοικίες, οι οποίες, κατά το τρέχον έτος, προβλέπεται να σημειώσουν μικρή πτώση ή ακόμα και σταθεροποίηση. Οι εκτιμήσεις αυτές αποδίδονται στην ήδη σημαντική βελτίωση του οικονομικού κλίματος στη χώρα, η οποία προβλέπεται να συνεχιστεί και κατά τη διάρκεια των επόμενων τριμήνων, εξέλιξη που με τη σειρά της αναμένεται να συμβάλει και στη βελτίωση της ρευστότητας στην οικονομία, με τη σταδιακή επιστροφή των καταθέσεων. Κατά την Alpha Bank, βελτιωμένη θα είναι η εικόνα στην αγορά και από τη σταδιακή εκλογίκευση των φόρων στην ακίνητη περιουσία, αρχής γενομένης από τη μείωση του φόρου μεταβίβασης στο 3%. Θετική συνεισφορά αναμένεται να έχει και η διαφαινόμενη αύξηση της ζήτησης από το εξωτερικό για αγορές τουριστικών ακινήτων και παραθεριστικής κατοικίας, καθώς η εισροή κεφαλαίων για τέτοιου είδους αγορές ανήλθε σε 168 εκατ. το 2013, έναντι 113 εκατ. ευρώ το 2012, τάση που αναμένεται να συνεχιστεί με ακόμα μεγαλύτερη ένταση και φέτος.

Ασφαλώς, η πορεία των τιμών παραμένει ιδιαίτερα ευάλωτη, ιδίως αν η κατάσταση από πλευράς ζήτησης δεν παρουσιάσει αισθητή βελτίωση. Σε μια τέτοια περίπτωση, δεν αποκλείεται οι τιμές να συνεχίσουν να υποχωρούν και κατά το 2015. Στην ανάλυσή της, η Alpha Bank επισημαίνει ότι, με την προσθήκη και του φετινού πρώτου τριμήνου, η συνολική υποχώρηση των τιμών των διαμερισμάτων στο σύνολο της χώρας αγγίζει το 34,7%, σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο του 2008, όταν οι τιμές είχαν βρεθεί στο υψηλότερο σημείο τους. Πάντως, θα πρέπει να σημειωθεί ότι κατά την περίοδο 2000-2008 οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 90%, τη στιγμή που η αύξηση του ονομαστικού ΑΕΠ κατά την ίδια περίοδο δεν ξεπέρασε το 71,1%.

Σύμφωνα με τους αναλυτές της Alpha Bank, παρά τη μεγάλη πτώση των τιμών των ακινήτων και το σημαντικό πλήθος των προς πώληση κατοικιών, σε πολλές περιπτώσεις σε τιμές χαμηλότερες της πραγματικής τους αξίας, οι συναλλαγές εξακολουθούν να διαμορφώνονται σε χαμηλά επίπεδα, καθώς οι πωλητές έχουν αρχίσει ήδη να προσδοκούν ότι δεν θα μειωθεί περαιτέρω η αξία της ακίνητης περιουσίας τους και διστάζουν να πωλήσουν, ενώ οι αγοραστές αναμένουν, προφανώς, περαιτέρω υποχώρηση των τιμών. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι η μέση περίοδος αναμονής έως τη διάθεση των προσφερόμενων προς πώληση κατοικιών (από την ημέρα που τέθηκαν προς πώληση) εκτιμάται ότι έφθασε στον ένα χρόνο (12 μήνες) στους πρώτους μήνες του 2014, έναντι πέντε μηνών το 2009, όπως προκύπτει από τις σχετικές εκτιμήσεις της ΤτΕ.

Εκπτώσεις τιμών έως 25%

Επίσης, εκτιμάται τώρα ότι η έκπτωση επί της αρχικής τιμής ήταν κατά μέσο όρο 25% στο πρώτο τρίμηνο 2014, έναντι 20% κατά το μεγαλύτερο μέρος του 2013 και μόλις 12,6% το 2009. Κατά συνέπεια, ο αριθμός των συναλλαγών κατοικιών, που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος, σημείωσε μικρή μείωση σε πολύ χαμηλό, πάντως, επίπεδο και διαμορφώθηκε σε 3.903 στο πρώτο τρίμηνο του 2014, από 3.933 στο τέταρτο τρίμηνο του 2013, έναντι 10.638 κατά το πρώτο τρίμηνο του 2013. Βέβαια και ο εν λόγω αριθμός οφείλεται κυρίως σε επανεκτιμήσεις κατοικιών στις οποίες προχώρησαν οι τράπεζες για την αναχρηματοδότηση στεγαστικών δανείων και λιγότερο σε πραγματικές πράξεις. Επισημαίνεται ότι ο αριθμός των συναλλαγών στα οικιστικά ακίνητα μειώθηκε από το πολύ υψηλό επίπεδο των 148,1 χιλ. το 2007, σε 30,9 χιλ. το 2012 και 23,8 χιλ. το 2013.

Ως εκ τούτου, προς το παρόν, η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από εξαιρετικά χαμηλή ζήτηση. Η εξέλιξη αυτή οφείλεται ασφαλώς στη μεγάλη πτώση των εγχώριων εισοδημάτων και στην αβεβαιότητα που εξακολουθεί να διέπει τα νοικοκυριά σχετικά με την απασχόληση και τα μελλοντικά τους εισοδήματα. Επιπρόσθετα, η έλλειψη ρευστότητας, σε συνάρτηση με την καθυστέρηση επιστροφής των καταθέσεων και τους όρους τραπεζικής χρηματοδότησης, αποτελεί αποτρεπτικό παράγοντα για την ανάκαμψη της αγοράς οικιστικών ακινήτων. Ωστόσο, η αγορά κατοικίας επιβαρύνθηκε σημαντικά, ιδιαίτερα κατά το 2013, εξαιτίας των πολλαπλών φορολογικών επιβαρύνσεων στην ακίνητη περιουσία, καθώς κατά τον προηγούμενο χρόνο, πολλοί ιδιοκτήτες κλήθηκαν να πληρώσουν τρεις ή και παραπάνω φορές για το ίδιο ακίνητο, λόγω της ταυτόχρονης επιβολής αναδρομικών φόρων περιουσίας (π.χ. ΦΑΠ 2011, 2012, 2013 και Ειδικό Τέλος Ακινήτων 2013).